Ertragswert: neue amtliche Werte

Seit dem 1. April 2018 werden die landwirtschaftlichen Ertragswerte nach neuen Richtlinien geschätzt. Die konkreten Folgen für den Betrieb zeigen sich jedoch erst bei der individuellen Bewertung. Erfahrungen aus den ersten Schätzungen zeigen wie erwartet: Die Ertragswerte steigen.

Zeithorizont

Oftmals wird bei den Kantonen der Ertragswert als Steuerwert verwendet. Im Kanton Bern ist es der amtliche Wert, welcher sich nach den gleichen Richt­linien wie der Ertragswert berechnet. Aufgrund der Vielzahl von Betrieben allein im Kanton Bern ist klar, dass die Nachschätzung durch die Steuerver­waltung ein Prozess über mehrere Jahre sein wird. Vorgezogen werden Betriebe, bei denen die Hofübergabe oder bauliche Massnahmen anstehen.

Erfahrungen – erste Erkenntnisse

Seit dem Frühling werden durch die Steuerverwaltung – ausschliesslich nach einem konkreten Auftrag des Eigen­tümers – Nachschätzungen vorgenommen. Anpassungen im Ertragswert erfahren die Gebäude. Ökonomie- und Wohnbestandteile werden nach den neuen Schätzungsrichtlinien berück­sichtigt. Bei Neubewertungen wird das Land des Hofgrundstückes neu bewertet, die übrigen Landgrundstücke nur auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers. Beim Wald erfolgt für die Vermögens­besteuerung keine Neubewertung.
Die bisherigen Eröffnungen der Steuerverwaltung im Kanton Bern zeigen eine Erhöhung von 10 bis 20 Prozent des amtlichen Wertes im Vergleich zur alten Anleitung von 2004. Die Betriebsgrösse sowie die individuelle Ausrichtung des Betriebs lassen eine pauschale Aussage zu den Erhöhungen nur schwer zu. Ein markanter Wertanstieg von 20 bis 30 Prozent kann beim Vorhandensein einer zweiten oder weiteren Wohnungen auf dem Betrieb erreicht werden. Ab April 2018 werden nur noch die Betriebs­leiterwohnungen landwirtschaftlich bewertet. Alle weiteren Wohnungen sind nach erzielbaren Marktmieten zu berück­sich­tigen.
Mit höherem Ertragswert steigt auch die Belastungsgrenze an. Dies kann insbesondere für Investitionen aller Art von Vorteil sein, da die Finanzierung eines Projektes durch die Belastungsgrenze gedeckelt ist. Aus Sicht der Steuern ist die neue Schätzungsanleitung eine Belastung. Es resultieren höhere Vermögens- und Liegenschaftssteuern sowie steigende Eigenmietwerte.

Angepasste Pachtzinsverordnung

Ein weiterer Bestandteil der Revision war die Überarbeitung der Pachtzins­verordnung. Diese soll das Missverhältnis zwischen Grundstück- und Gewerbepacht korrigieren. Die Verpachtung von Einzelparzellen war bis anhin finanziell viel interessanter als die Gewerbepacht.
Die ersten Pachtzinsschätzungen zeigen, dass der Gewerbepachtzins je nach Betrieb um 15 bis 40 Prozent steigt. Die Mehrheit der Schätzungen resultiert mit einer Erhöhung von 25 bis 40 Prozent.
Ebenfalls erfahren die Pachtzinse für Einzelparzellen – wenn auch nur geringfügig – eine Erhöhung. Für Einzelparzellen werden dennoch im Durchschnitt höhere Pachtzinse bezahlt als anhand der Pachtzinsverordnung errechnet. Dies lässt auf eine grosse Nachfrage nach Land schliessen. Ausserdem sind Pachtverträge für Einzelparzellen nicht bewilligungspflichtig.

Auswirkungen auf die Hofübergabe

Aus den Erfahrungswerten ist klar: Bei einer Hofübergabe bezahlt der Über­nehmer seit April 2018 für den Betrieb im Durchschnitt 10 bis 20 Prozent mehr. Es hat sich ebenfalls gezeigt, dass sich die Ertragswertrevision in Hinblick auf die Steuerplanung als Spielverderber für die abtretende Generation entpuppen kann. Zwecks Steueroptimierung wurden mit Abschreibungen auf den Liegen­schaften deren Buchwerte in die Nähe des Ertragswertes gelenkt. Bei einer Hof­übergabe zu den neuen Ertragswerten ist die Differenz zwischen Buchwert und Ertragswert (=Verkaufspreis) als Liquidationsgewinn zu besteuern.
Den höheren Kaufpreis für den Über­nehmer sowie die steuerlichen Folgen für den Abtreter haben Betroffene auf die Idee gebracht, den Betrieb zum alten Ertragswert zu übergeben. Dabei gelangt man in direkten Kontakt mit dem Gesetz. Das Bundesgesetz über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) schreibt vor, dass der selbstbewirtschaftende Nachkomme das landwirtschaftliche Gewerbe zum Ertragswert übernehmen kann. Einen Übergabewert unter dem geltenden Ertragswert zu wählen, kommt einer gemischten Schenkung gleich. Welche steuerlichen Konsequenzen dies wiederum zur Folge hat, ist zum jetzigen Zeitpunkt nur teilweise definiert. Die Frage wird aktuell von der Rechtsabteilung der Steuerverwaltung des Kantons Bern geklärt.