Grundzüge des landwirtschaftlichen Pachtrechts

In der Schweizer Landwirtschaft spielt Pachtland eine immer grössere Rolle. Mit dem Rückgang der Anzahl Landwirtschaftsbetriebe steigt der Anteil Pachtland an der gesamthaft ­bewirtschafteten Fläche stetig an.

Die Bestimmungen zum landwirtschaft­lichen Pachtrecht sind vor allem im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) sowie in der Pachtzins­verordnung zu finden.

Geltungsbereich
Das LPG gilt einerseits für Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung und für landwirtschaftliche Gewerbe. Andererseits gilt das LPG auch für nichtlandwirtschaftliche Nebengewerbe, welche mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden. Nicht unter das LPG fallen kleine Grundstücke: Rebgrundstücke unter 15 Aren sowie andere landwirtschaftliche Grundstücke ohne Gebäude unter 25 Aren (kantonale Abweichungen gegen unten sind möglich). Zudem gilt das LPG in der Regel nicht für Grundstücke, die vollständig in der Bauzone liegen. Bei gepachteten Grundstücken, welche nicht in den Geltungsbereich des LPG fallen, gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR). Hier sind die gesetzlich vorgegebenen minimalen Pachtdauern und Kündigungsfristen deutlich kürzer.

Pachtvertrag
Weder das LPG noch das OR enthalten Formvorschriften betreffend Pacht­vertrag. Er kann also auch stillschweigend durch entsprechendes Verhalten der Vertragsparteien entstehen. Es ist jedoch dringend zu empfehlen, jeden Pacht­vertrag schriftlich abzuschliessen.

Gebrauchsleihe
Bekommt ein Landwirt eine landwirtschaftliche Nutzfläche unentgeltlich zur Verfügung gestellt, handelt es sich nicht um eine Pacht, sondern um eine Gebrauchsleihe gemäss OR. Der Bewirtschafter kann das Objekt solange bewirtschaften, bis ihm der Eigentümer dasselbe kündigt.

Veräusserung
Es gilt folgender Grundsatz: Kauf bricht Pacht nicht – ausser der Erwerbende kauft den Pachtgegenstand unmittelbar zu Bauzwecken, zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung. Wird die Pacht vorzeitig aufgelöst, hat der Pächter das Recht auf eine angemessene Entschädigung.

Pachterstreckung
Der Pächter kann innerhalb einer Frist von 3 Monaten seit Erhalt der Kündigung des Pachtvertrags auf Erstreckung klagen. Der Richter kann die Pacht um 3 bis maximal 6 Jahre erstrecken, bei Pacht­auflösung nach Veräusserung (siehe oben) um maximal 2 Jahre. Die Erstreckung muss aber für den Verpächter zumutbar sein.

Bewilligungen
Die Höhe des Pachtzinses für ein landwirtschaftliches Gewerbe ist bewilligungs­pflichtig. Zuständig ist die jeweilige kantonale Behörde:
⁃ Im Kanton Bern das Amt für Landwirtschaft und Natur
⁃ Im Kanton Freiburg die Behörde für Grundstückverkehr
⁃ Im Kanton Solothurn das Amt für Landwirtschaft
Eine Bewilligung benötigt auch, wer von einem landwirtschaftlichen Gewerbe nur einzelne Grundstücke oder Grundstückteile verpachten will. Ausnahme: Keine Bewilligung ist nötig, wenn der Verpächter insgesamt nicht mehr als 10% der ­ursprünglichen Nutzfläche des Gewerbes verpachtet und der Pachtgegenstand keine Gebäude umfasst.

Vorkaufsrecht
Nach Beginn der zweiten Pachtperiode (6 Jahre bei landwirtschaftlichen Grundstücken, 9 Jahre bei landwirtschaftlichen Gewerben) verfügt der Pächter über ein Vorkaufsrecht am Pachtobjekt. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken muss der Pächter aber Eigentümer eines Gewerbes sein, das im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich liegt. Das Vorkaufsrecht ist demjenigen der Verwandten nachgeordnet, auch wenn diese keine Selbstbewirtschaftung ausüben. Bei der Gebrauchsleihe und bei Pachten gemäss OR gibt es kein Pächtervorkaufsrecht.

Zupachtland bei Hofübergabe
Der Übernehmer eines landwirtschaft­lichen Gewerbes kann dem Verpächter eines Zupachtgrundstücks schriftlich erklären, dass er den bisherigen Pacht­vertrag übernehmen möchte. Wenn der Verpächter dies nicht ablehnt und auch nicht den Abschluss eines neuen Pachtvertrages verlangt, so tritt der neue Pächter in den laufenden Pacht­vertrag ein. Mit diesem Vorgehen wird vermieden, dass die Frist bis zur Erlangung des Vorkaufsrechtes neu zu laufen beginnt.