Mit uns schätzen Sie Ihre Liegenschaft richtig ein

Potenzielle Liegenschaftskäufer beurteilen den Wert eines Grundstücks oft vollkommen anders als die Verkäufer. Eine neutrale Schätzung hilft, die Erwartungen auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen.

Wohneigentümer lassen ihr Grundstück aus verschiedenen Gründen schätzen. Ein gängiges Beispiel ist der Verkauf der Liegenschaft auf dem freien Markt, wobei der Verkehrswert (Marktwert) nicht bekannt ist. Andere Gründe für eine Schätzung können sein: Übergabe des Grundstücks innerhalb der Familie, Erbteilung, Auflösung von Erbengemeinschaften, steuerliche Zwecke oder Ver­mögensbeurteilung.

Es stellt sich die Frage, mit welcher Methode der Verkehrswert einer Liegenschaft hergeleitet werden kann – ganz egal, ob es sich um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, eine Lagerhalle oder ein landwirtschaftliches Grundstück handelt. Dazu bieten sich die Ertrags­methoden an, vor allem die Ertragswertmethode: Sie basiert auf dem unbefristeten langen erzielbaren Ertrag eines Objektes. Der Verkehrswert kann nicht mit einer einzigen Rechenoperation hergeleitet werden. Deshalb wird das Gebäude in verschiedene Wertelemente unterteilt (siehe Tabelle).

Unter Berücksichtigung von Kosten und Risiko wird für jedes Gebäude ein individueller Zinssatz aufgebaut. Dieser Zinssatz wird mit den am Markt nach­haltig erzielbaren unbefristeten Erträgen (z.B. Nettomietzins) kapitalisiert. Daraus resultiert das erste Wertelement: der nachhaltige Ertragswert.
Vorsicht: Der nachhaltige Ertragswert ist nicht mit dem landwirtschaftlichen Ertragswert vergleichbar! Der nachhaltige Ertragswert beschreibt den Wert des Gebäudes vor der Berücksichtigung des wirtschaftlichen Alters.

Während der Besichtigung der Liegenschaft wird festgestellt, welche Gebäudeteile in welchem Umfang durch Alterung und Abnützung entwertet werden müssen. Die sogenannte technische Entwertung bildet das zweite Wert­element.

Je nach Ausgangslage der Schätzung kann die Liste der Wertelemente beinahe endlos erweitert werden. Im Rahmen dieses Fallbeispiels ist das Gebäude mit einem Wohnrecht belastet. Für einen potenziellen Käufer ist ein bestehendes Wohnrecht eine Einschränkung der Nutzung und muss deshalb berücksichtigt werden. Das dritte und letzte Wertelement ist somit der Barwert des Wohnrechtes, welches am Verkehrswert einmalig belastet wird.

Die Summe der Wertelemente ergibt den Verkehrswert des Gebäudes. Dieser liegt bei diesem Fallbeispiel bei 980 000 Franken.

Wer den Verkehrswert einer Liegenschaft schätzen will, benötigt Informationen über passende Vergleichsobjekte. Fachpersonen besitzen solche Informationen. Zudem sind Fachpersonen neutral. Und sie beobachten die Entwicklung am Immobilienmarkt. Ein Gebäude kann innerhalb weniger Jahre deutlich an Wert verlieren oder zulegen. Man sollte die aktuelle Nachfrage während der Bewertung erkennen und entsprechend in die Berechnungen einfliessen lassen.
Nebst der vorgestellten Bewertungs­methode ist es im Kanton Bern gängige Praxis, den Verkehrswert aus dem amtlichen Wert anhand eines Faktors abzuleiten. Dies ausschliesslich bei Grundstücken, die dem Bundesgesetz über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterstellt sind. Dafür werden die Faktoren von 2,5 bis ungefähr 4 eingesetzt. Diese Praxis ist nicht falsch. Ohne langjährige Erfahrung als Schätzer können die Faktoren jedoch fast nicht festgesetzt werden. Erschwerend kommt die Ertragswertrevision hinzu. Durch die Revision erhöhen sich tendenziell die Ertragswerte und somit auch die amtlichen Werte im Kanton Bern. Wird der Verkehrswert eines am BGBB unterstellten Grund­stückes vor und nach der Ertragswert­revision mit dem gleichen Faktor (z.B. 2,5) errechnet, hätte dies eine Erhöhung der Verkehrswerte von landwirtschaftlichen Grundstücken zur Folge. Das wäre falsch.
Die bewilligungspflichtigen Höchstpreise für Grundstücke, die dem BGBB unterstellt sind, richten sich nicht nach der Höhe der amtlichen Werte vor und nach der Revision. Sie richten sich nach den Verkaufspreisen für vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre. Ob mit einer Ertragsmethode oder mittels Ableitung aus dem amtlichen Wert – die Berechnung des Verkehrswertes sollte in jedem Fall durch eine Fachperson vorgenommen werden.