Neue Ertragswertschätzung: 
Eine Revision, die es in sich hat

Ertragswert | 15. Januar 2018

Durch die revidierte Schätzung steigt der Ertragswert. Sehr gutes Ackerland
 verzeichnet den grössten Wertanstieg.

In Kürze genehmigt der Bundesrat höchstwahrscheinlich die revidierte Ertragswertschätzung für Landwirtschaftsbetriebe. Was kommt auf die Bauern zu?

_Kaum jemand zweifelt daran, dass der Bundesrat im Januar 2018 die neue Ertragswertschätzung gutheisst. Bei einem Ja wird die Revision am 1. April 2018 in Kraft treten. Grundsätzlich sind die Auswirkungen der neuen Ertragswertschätzung absehbar. Die konkreten Folgen für einen Betrieb zeigen sich jedoch erst bei der individuellen Bewertung. Klar ist schon heute: Die Ertragswerte steigen.

Warum überhaupt eine neue Ertragswertschätzung? Die Antwort finden wir in der etwas sperrigen Definition des Ertragswerts: «Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grund­stückes bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann». Diese Erklärung lässt den Schluss zu, dass sich eine Revision aufdrängt – unter anderem wegen der andauernden Tiefzinsphase und wegen der veränderten, durch Politik und Wirtschaft gesetzten Rahmenbedingungen.

Abgesehen davon, dass der Wert der eigenen Grundstücke über Nacht zunimmt, erscheint die Revision auf den ersten Blick harmlos. Doch bei genauem Hinsehen erstreckt sich der Einfluss der angepassten Schätzungsanleitung auf mehr als nur die Vermögenssteuer. Weitere Folgen sind: Bei der Hofübergabe erhöht sich der Übernahmewert für den familieninternen Selbstbewirtschafter. Es steigen die Pachtzinsen für Grundstücke und für landwirtschaftliche Gewerbe. Erhöhen wird sich auch die Belastungsgrenze – was allenfalls das Beschaffen von Fremdkapital für Investitionen vereinfacht.

Wie sich die Revision in Zahlen niederschlagen könnte, zeigen die Tabellen auf der nächsten Seite. Diese Berechnungen gelten unter dem Vorbehalt, dass die Revision vom Bundesrat abgesegnet wird. Zu beachten ist: Bei den Zahlen handelt es sich um Richtwerte. Vorsicht also vor voreiligen Schlussfolgerungen! Die betriebsspezifischen Veränderungen können erst im Frühling 2018 hergeleitet werden.

Der Boden ist für den Betrieb ein wichtiger Produktionsfaktor. Deshalb zielt die Revision darauf ab, den Boden bei der Berechnung mehr zu gewichten. Ausserdem unterscheiden sich fortan die Werte von schlechtem und von sehr gutem Ackerboden deutlicher als bisher. Ein gut geeigneter Ackerboden verzeichnet mit annähernd 100 Bodenpunkten den höchsten Anstieg – bis zu 50 Prozent (siehe Tabelle 1).

Ein Betrieb verfügt heute je nach Grösse und Ausrichtung über einen sogenannten Normalbedarf von zirka 6 bis 16 Raumeinheiten, die landwirtschaftlich geschätzt werden. Diese Einheiten konnten bisher – sofern die Betriebsleiterwohnung zu wenig Einheiten aufwies – auf zwei Wohnungen angerechnet werden. In der Revision wird eine Betriebsleiterwohnung noch bis maximal 14 Raumeinheiten akzeptiert. Die Aufteilung auf zwei Wohnungen ist nicht mehr möglich. Dies hat für einige Betriebe zur Folge, dass weniger Raumeinheiten landwirtschaftlich geschätzt werden.

Bei den Ökonomiegebäuden bezweckt die Revision eine Anpassung an aktuelle Haltungs- und Bewirtschaftungsformen. Berücksichtigt wird ebenfalls die Differenzierung zwischen den verschiedenen Ausstattungsvarianten eines Ökonomiegebäudes. Das Berechnen der zu erwartenden durchschnittlichen Veränderung ist aufgrund der Vielzahl an Betriebs­zweigen schwierig.

Die Revision will auch ein Problem beim Pachtzins entschärfen: Heute ist das Verpachten von Einzelparzellen finanziell interessanter als die Gewerbepacht. Das verleitet zahlreiche Verpächter dazu, Investitionen in Form eines Baurechtes auf den Pächter abzuwälzen. Diesem Sachverhalt möchte man mit der angepassten Pachtzinsberechnung entgegenwirken.

Der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe wird aus zwei Grössen berechnet: aus der Verzinsung des Ertragswertes und aus der Abgeltung der Verpächter­lasten. Anhand von Datenerhebungen der letzten Jahre ist ersichtlich, dass die Kosten für Unterhalt und Reparaturen bei den Gebäuden gestiegen sind. Dies muss sich im Pachtzins (Abgeltung Verpächterlasten) widerspiegeln. Aus diesem Grund sind die Berechnungen der Verpächter­lasten komplett überarbeitet worden. Eine Pachtzinserhöhung ist die Folge davon (siehe Tabelle 2).

Bei der Verpachtung von Einzelgrund­stücken (Boden) errechnet sich der Pachtzins aus der Verzinsung des entsprechenden Ertragswertes. Diese Verzinsung ist im Rahmen der Revision von 9 auf 7 Prozent herabgesetzt worden. Weil jedoch der Ertragswert des Bodens gestiegen ist, wird auch hier eine Erhöhung der Pachtzinse stattfinden. Der Pachtzins für einzeln verpachtete Gebäude wird sich analog zur Berechnung der Gewerbepacht verhalten. In der alten Schätzungsanleitung entsprach der Mietwert des Gebäudes eins zu eins dem Pachtzins. In der Revision spielt neu der Ertragswert in der Berechnung eine Rolle. Der Ertragswert ist unter anderem vom Alter des Gebäudes abhängig. Somit ist das Alter erstmals in der Pachtzinsberechnung berücksichtigt. Für einen alten und für einen neuen Milchviehstall in gleicher Grösse und mit identischer Ausrüstung resultieren also unterschiedliche Pachtzinse.

Die Revision bringt zahlreiche Änderungen mit sich. Viele Landwirte sehen in der neuen Ertragswertschätzung nur einen Kostentreiber. Dies mag in etlichen Bereichen so sein. Trotzdem hat die Revision zum Beispiel keinen Einfluss auf die Verkehrswerte von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben. Die aktuellen Höchstpreise gelten auch künftig und werden wie bisher festgelegt.